Cuando en un edificio ya construido se lleva a cabo la instalación de un ascensor, el hueco de la escalera puede ser insuficiente, siendo necesario invadir parte de los elementos privados de uno o varios propietarios. La razón principal de esta ocupación parcial se debe al diseño arquitectónico inicial del inmueble, que carece de un espacio habilitado para implantar un elemento de tal calibre.
Una vez se ha llegado al acuerdo unánime de acoplar un ascensor, uno de los problemas que pueden surgir tras la previsión de su instalación hace referencia precisamente a la ocupación de zonas privativas.
Esta «usurpación» de zonas destinadas al uso privado que corresponde a viviendas de particulares integradas en la comunidad recibe el nombre de servidumbre. Ahora bien, ¿qué dice la normativa al respecto?
¿Qué suele pasar en estas situaciones?
En la mayoría de los casos, una vez se ha llevado a consenso por la comunidad con la correspondiente aprobación de la obra, la superficie afectada por la servidumbre es mínima. De ese modo, cuando el espacio afectado está dentro de lo que racionalmente se entiende como tolerable, la parte afectada suele respaldar el acuerdo sin obstaculizar el proyecto.
No hay que olvidar que la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1 c), establece que el propietario está obligado a permitir en su vivienda aquellas servidumbres que sean necesarias para la implantación de reformas de interés general. Sin embargo, también hace alusión al derecho que posee el mismo propietario a la hora de ser resarcido por ascensor la comunidad por los daños y perjuicios que la obra pudiera ocasionarle.
De ese modo, cuando la expropiación derivada de la instalación de un ascensor afecta a un espacio privativo de gran importancia, prevalece el derecho del propietario frente al acuerdo al que haya llegado la comunidad. La normativa no puede legitimar aquellos supuestos de expropiación forzosa que van en contra de la voluntad del titular. Así, la servidumbre no progresaría en beneficio del copropietario, pese a que el acuerdo comunitario sea mayoritario.
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¿Qué dice la doctrina jurisprudencial al respecto?
Las condiciones para que se lleve a cabo esta cesión son bastante claras:
- La instalación de un ascensor en un edificio que carece de él admite la concesión de una servidumbre que beneficie a toda la comunidad. Sin embargo, cuenta con una excepción, y es que bajo ningún concepto debe impedir la funcionalidad y habitabilidad de la vivienda o viviendas afectadas.
- Siempre y cuando sea necesario, la servidumbre estará obligada a indemnizar a los propietarios de manera justa y proporcionada.
Indemnizaciones por servidumbre
Las indemnizaciones por servidumbre constituyen un derecho fundamental del propietario, gestado con anterioridad al comienzo de las obras. El acuerdo comunitario basado en la instalación de un ascensor, junto con el estudio de la servidumbre pertinente deben ir acompañados de la indemnización que corresponda a cada caso. De hecho, el inicio de la reforma no podrá ejecutarse hasta no haber abonado al copropietario la compensación por la pérdida de uso de esa parte privada de su vivienda.
En este sentido, no existe criterio alguno que cuantifique o valore las indemnizaciones por ocupación de zonas privativas. De hecho, el tema puede ser motivo de conflicto o de controversia a la hora de aprobar la obra de instalación.
En estos casos, puesto que la servidumbre es un efecto perdurable en el tiempo y que el propietario dejará de poseer esa parte de su vivienda, lo mejor es contratar un dictamen pericial para saber con exactitud el valor de venta del metro cuadrado. Además, hacerlo en el mismo momento en el que se van a realizar las obras, teniendo en cuenta la ubicación concreta del inmueble, es la solución más adecuada para evitar discusiones y malos entendidos.